简介：房屋牵涉到事项根本性，尤其是牵涉到亲属家予以许可的出让和抵押等不道德，如何确认无权代理不道德是实践中的重点和难题。本案在对无权代理的类似情况下不予确认的情形不予具体，可作为类案指导。原告韩某与被告卢某的母亲韩瑞某是姐弟关系。原告原是坐落于天津市河东区房屋的所有权人。
2006年8月4日韩瑞某作为原告的委托代理人与被告签定了关于涉诉房屋的天津市房产交易协议，协议誓约原告将涉诉房屋出售于被告。同日涉诉房屋的产权人更改到被告名下。被告回应办理涉诉房屋申请中均系被告之母代原告签署办理的。
2000年7月原告向韩瑞某借款5万元。2006年8月涉诉房屋的抵押贷款大约12万元由韩瑞某偿还债务。2014年5月原告以所有权人注册为卢某的房屋所有权证到街道办事处办理了低保申请。2017年6月被告之母韩瑞某去世。
原告韩某以证实天津市河东区房屋所有权人为原告的诉讼请求，将被告诉他至法院。【法院裁决】 一审法院：上诉原告诉讼请求。
二审法院：驳回上诉，维持原判。【案件分析】 本案是所有权证实纠纷一案，其争议焦点是房屋出售虽系无权代理，但房屋所有人在房屋过户后，用于改名后的房屋所有权证为自己办理了低保申请，否确认对房屋出售不道德不予追授? 一审法院审理指出，韩某向卢某之母借款的事实不存在，韩某回应早已向卢某及其母偿还，但韩某递交的证据足以证明其已交还欠款。
虽然韩某回应对涉诉房屋的交易及所有权更改情况在卢某之母去世前并不知情，但韩某于2014年5月用于涉诉房屋的所有权证通过街道办事处办理了低保申请，而当时该房屋的所有权人早已注册在卢某名下。可以证实韩某在2014年5月之前就早已告诉房屋所有权更改的事实，但直到卢某之母去世前，韩某未此驳回，且韩某以改名后的所有权证为自己办理了低保申请，应该视作韩某对涉诉房屋的买卖合同展开了追授。因此，韩某的诉讼请求，法院未予反对。二审法院审理指出，涉嫌房屋原是韩某所有，后卢某之母以韩某的名义卖予卢某人。
现韩某人以卢某之母予以其许可，将涉嫌房屋卖予卢某违宪为由，拒绝证实其为涉嫌房屋所有权人。经查，卢某之母将涉嫌房屋卖予卢某时，卢某之母对韩某拥有债权。卢某之母处分涉嫌房屋时虽没韩某的书面许可，但涉嫌房屋改名后，韩某曾在2014年5月用于改名后的房屋所有权证为自己办理了低保申请，因韩某当时对涉嫌房屋权属更改未驳回，解释韩某接纳卢某之母代其将涉嫌房屋卖予卢某。
鉴于韩某主张卢某之母无权代其处分涉嫌房屋的事实无法正式成立，故韩某的诉讼请求，法院未予反对。综上所述，无权代理人假造房屋所有人签署办理了委托书，冒充房屋所有人的受委托人与第三方签定了房屋买卖合约。房屋出售虽系无权代理，但房屋所有人在房屋过户后，用于改名后的房屋所有权证为自己办理了低保申请，可确认为对涉嫌房屋权属更改未驳回，因此产生对无权代理人的不道德产生了追授。
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